По предварительным итогам первого полугодия российские банки выдали ипотеку на 2,18 трлн руб. Это на 46% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные содержатся в отчете банка ВТБ.

По оценкам аналитиков, рекордным по выдачам за полгода стал июнь — в первый месяц лета выдача ипотеки составила 475 млрд руб. Это на 47% больше, чем в мае, и на 55% — чем в июне 2025-го. Причем июньский результат превысил даже ажиотажный январь, когда было выдано ипотеки на 420 млрд руб.

В первом полугодии поменялась структура выдач: доля льготной ипотеки сократилась на 17 п.п., до 60% относительно аналогичного периода прошлого года. «Июньский ажиотаж вокруг «семейной ипотеки» дал дополнительный импульс, но база роста полугодия — снижение ставок и возвращение клиентов, которые выжидали более подходящий момент», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.

«По итогам года мы ждем прироста рынка впервые за несколько лет, даже с учетом возможной корректировки госпрограмм», — добавил банкир.

Банк России 19 июня снизил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 14,25%. Это стало девятым подряд снижением показателя. Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозировали, что банки начнут снижать ставки по ипотеке после пересмотра ключевой, но, несмотря на это, рыночная ипотека по-прежнему будет оставаться недоступной для большинства россиян.

Коллегии по гражданским и административным делам, а также по экономическим спорам Верховного суда (ВС) подготовили обзор по делам, связанным с оспариванием сделок с жильем. В него вошли 20 правовых позиций, выработанных ВС в 2022–2025 годах, сообщается на сайте Высшей судебной инстанции.

Вместе с юристом рассказываем, какие рекомендации дал ВС и станут ли они обязательными для применения судами разных инстанций при рассмотрении дел о мошенничестве с жильем.

Как рассматривать дела о продаже жилья под влиянием мошенников

Из сообщения ВС следует, что для признания по ст. 178 Гражданского кодекса сделки с жильем недействительной недостаточно наличия одного лишь факта, что продавец заблуждался относительно мотивов сделки. Обе стороны сделки с жильем — как продавец, так и покупатель — должны получать в процессе судебного разбирательства равный объем защиты. «При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку», — уточняют в Верховном суде.

Кроме того, если оспариваемую сделку с жильем совершил человек, который не способен понимать значение своих действий, в суде требуется доказать, что он находился в таком состоянии и в сам момент совершения сделки. Если гражданин уклоняется от исследования своего психического состояния, это может стать основанием для отказа в признании сделки недействительной, пояснил ВС в своем обзоре. При этом сделка, совершенная продавцом под влиянием мошенников, может быть признана недействительной лишь в том случае, если будет доказано, что, в отличие от продавца, покупатель знал или мог знать об обмане.

Как указал ВС, при признании сделки недействительной, суды должны применять принцип двухсторонней реституции (жилье возвращается продавцу, а деньги — покупателю), если было доказано, что сделка была совершена под влиянием обмана, а право собственности на квартиру уже успело перейти покупателю.

В обзоре традиционно обобщаются и утверждаются правовые позиции, которые были выработаны при рассмотрении конкретных дел и признаны правильными, устоявшимися. В данном случае ВС намерен закрепить основные подходы, выработанные по делу Долиной и делам, в которых граждане не могли осознавать значение своих действий, пояснила «РБК Недвижимости» руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.

Что это значит для судебной практики и как поможет защитить покупателей жилья от «схемы Долиной»

Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»:

— заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ (заблуждение);

— суды должны оценивать и учитывать добросовестность поведения контрагента по сделке (покупателя) и объективную возможность для него распознать заблуждение продавца и наличие в сделке порока. В отношении сделок, совершенных под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об обмане;

— для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ необходимы доказательства соответствующего психического состояния продавца, полученные в результате судебно-психиатрической экспертизы. Отказ продавца от прохождения экспертизы влечет отказ в удовлетворении его иска;

— в случае, если сделка будет-таки признана недействительной, должна применяться двусторонняя реституция — взаимный возврат сторонами всего полученного ими по сделке.

Обзоры практики Верховного суда хотя формально и не являются обязательными для судов (в отличие от постановлений пленума ВС), но всегда служат ориентиром при вынесении решений по делам, отмечает Ольга Плешанова. По ее словам, они используются для мотивировки решений, а также могут использоваться для отмены решений, которые не соответствуют утвержденным правовым позициям. После официального утверждения обзора суды на практике не смогут выносить решения, которые противоречили бы принятым положениям, пояснила юрист.

Почему потребовалось обобщение практики

Подготовку обзора судебной практики, связанной с оспариванием сделок с жильем, Верховный суд анонсировал после громкого дела с квартирой Ларисы Долиной в Хамовниках.

Квартиру певица продала под влиянием телефонных мошенников, а суды первых трех инстанций оставляли право собственности на жилье за ней, а не за покупательницей. Но Верховный суд решил иначе и спорная квартира перешла покупательнице.

Однако в другой ситуации, связанной с мошенничеством с жильем, Верховный суд вынес противоположное решение и сохранил квартиру за продавцом.

В силу разнородности ситуаций и потребовалось обобщение подобных дел.

Источник: РБК

До 1 июля 2026 года Минфин и Минстрой должны были проработать и представить предложения по модернизации семейной ипотеки. Однако в Министерстве финансов сообщили, что условия по льготной госпрограмме не будут меняться до 1 октября 2026 года. Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты оценили влияние этого решения на рынок новостроек и ипотеки.

Почему решение перенесли на октябрь

Вице-премьер Марат Хуснуллин объяснил перенос сроков изменения условий выдачи семейной ипотеки важностью «принять очень взвешенное решение», а также тем, что необходимо дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам успеть подготовиться к изменениям программы. «Наша задача — повысить адресность поддержки и оказать положительный эффект на демографию», — подчеркнул зампред правительства.

Профессор Финансового университета Александр Цыганов считает, что сроки внесения изменений в условия семейной ипотеки были перенесены с учетом распространенности и значительной социальной значимости этой льготной программы. По мнению эксперта, все это требует качественных расчетов, причем не только бюджетных средств, а также прогнозирования социально-экономического эффекта. Перенос сроков может быть связан с необходимостью доработки поправок и оценки их влияния на ипотечный и строительный рынки, добавила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

«На сегодня очень многие семьи рассматривают возможность участия в этой программе, и это уже стало моментом понимания обществом заботы государства и реальной возможностью улучшения жилищных условий. Поэтому для решения требуется больше экспертиз и более спокойная обстановка, а не предвыборные дебаты, всегда обостряющие мнения политиков», — поясняет профессор Цыганов.

Действующие условия по семейной ипотеке

На данный момент основные параметры действующей семейной ипотеки выглядят следующим образом:

ставка — 6% годовых для всех регионов России;

срок действия программы — до 31 декабря 2030 года;

первоначальный взнос по программе — от 20% стоимости квартиры;

максимальная сумма кредита — в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн руб., а в других регионах — 6 млн руб.

Перенос сроков принятия решения позволяет избежать излишней турбулентности и направлен на то, чтобы сохранить объем жилищного строительства в тех параметрах, которые установились в 2026 году, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его мнению, это позволит сохранить стабильность на рынке, поддержать спрос и избежать роста цен.

Сохранение текущих понятных и предсказуемых условий поддерживает и застройщиков, и покупателей, поскольку семейная ипотека сегодня остается основным инструментом улучшения жилищных условий практически повсеместно, включая города-миллионники и столичный регион, подчеркнул Антон Глушков.

Ключевой вопрос сейчас не только когда именно будут объявлены новые параметры программы, но и когда они вступят в силу, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. По его словам, если само решение будет принято не ранее 1 октября, это не означает автоматического вступления изменений в силу с этой даты. Аналитик не исключает, что обновленная программа начнет действовать ближе к концу года или уже с начала 2027 года. Именно эта дата, наряду с самими параметрами программы, станет ключевой для покупателей, застройщиков и банков, подчеркнул Федор Выломов.


Что ждет рынок новостроек и ипотеки до 1 октября

Опрошенные редакцией «РБК Недвижимость» эксперты не ожидают резких изменений цен и спроса на новостройки до 1 октября только из-за переноса даты объявления параметров программы.

Ужесточение условий семейной ипотеки могло лишь еще больше ухудшить положение застройщиков, так как доля нераспроданного жилья достаточно высока — по разным оценкам, примерно две трети, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Кроме того, по ее словам, так в очередной раз будет поддержан уровень цен в новостройках, отказываться от которого застройщики массово не готовы. Поэтому продление действия прежних условий семейной ипотеки поддержит как спрос, так и стоимость жилья в новостройках, а также увеличит или как минимум сохранит значительную разницу между ценой квадратного метра первичного и вторичного жилья, заключила эксперт.

Александр Цыганов, профессор Финансового университета:

— Обсуждаемые изменения — дифференция условий и снижение срока льготного кредитования — снизят давление на рынок первичной недвижимости, переключив часть внимания на вторичку. Тем большую, чем меньше будет разрыв между ставкой для семей с одним-двумя детьми и рыночной ипотекой, ставки по которой пусть медленно, но снижаются вслед за ключевой ставкой. В целом это приведет к снижению вероятности подорожания новостроек и предоставлению существенных скидок на неудачные проекты, а на рынке вторичной недвижимости можно ожидать роста цен для привлекательных локаций и еще не устаревших морально и физически объектов последних десятилетий.

До 1 октября спрос будет концентрироваться вокруг семей с одним ребенком, которые уже приняли решение о покупке и опасаются того, что именно для них новые условия могут оказаться менее выгодными, прогнозирует Федор Выломов. Это наблюдалось в последние недели на фоне информации о модернизации семейной ипотеки с 1 июля: часть покупателей пыталась быстрее провести сделки, чтобы успеть до изменений, приводит пример аналитик. «Как следствие, в июле может наблюдаться некоторый технический спад объемов выдачи по программе. В августе и сентябре ситуация, скорее всего, нормализуется», — считает эксперт.

С учетом роста спроса на получение ипотечных кредитов в преддверии изменений последующие два-три месяца не должны создать дополнительного ажиотажного спроса, чье воздействие существенно для рынка, считает Александр Цыганов. Более того, решение о переносе сроков должно успокоить потенциальных покупателей жилья и дать им время принять верное решение, добавляет профессор.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Не думаю, что перенос изменений по семейной ипотеке серьезно скажется на спросе, серьезного всплеска не будет. Ведь многие из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже воспользовались этим. Перед ужесточением этой программы в феврале этого года тоже не было сильного роста спроса, вернее, его хватило на ноябрь и декабрь, а в январе ситуация была спокойной. Поэтому никаких скачков спроса перед 1 октября не ожидается. Что касается цен, то здесь тоже не будет никаких серьезных скачков вверх. Напротив, во второй половине этого года цены на новостройки начнут немного снижаться, а застройщики будут широко использовать скидки, акции и рассрочки. Рынок новостроек и так перегрет, спрос на них снижается, и в таких условиях цены не могут расти.